SQLITE NOT INSTALLED
Спрос на вторичное жилье остается невысоким, цены постепенно снижаются, а продавцы активнее идут на торг: по оценкам риелторов, добиться уступки в цене сейчас можно в 90% случаев
После очередного снижения ключевой ставки до 8% в конце июля спрос на вторичное жилье в Москве немного активизировался, но о полноценном восстановлении речи не идет. Вместе с экспертами разбираемся, с чем столичная вторичка приходит к началу нового делового сезона.
Цены снижаются, спрос не оживает
В июле цены на жилье продолжили снижение — по оценке риелторского агентства Est-a-Tet, средняя стоимость вторичного «квадрата» в Старой Москве (с учетом разных ценовых сегментов) за месяц снизилась на 2%, до 457,8 тыс. руб. В массовом сегменте, подсчитали в аналитическом центре «Инком-Недвижимость», средняя стоимость 1 кв.м в предложении скорректировалась примерно на 1%, до 278,7 тыс. руб. Снижение вполне закономерно, объясняет руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов: цены были изначально завышены — они не соответствовали реальным рыночным значениям, и сейчас «происходит постепенное возвращение продавцов с небес на землю».
Елена Качанова, руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры», отмечает, что для поддержания продаж собственникам приходилось существенно снижать стоимость объектов. По ее словам, средняя стоимость реализованного объекта в июле в компании была на 25% ниже, чем в начале года. Несмотря на это, продажи заметно упали. «Доход моего агентства в июле составил 30% по сравнению прошлогодним активным июлем и порядка 50% от среднего месяца за последний год, — говорит Качанова. — Думаю, эти цифры нагляднее всего говорят о том, что происходит с рынком недвижимости сейчас».
«Вторичный рынок становится тягучим, скорости падают, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов. — Сегодня это рынок покупателя, но окончательно поставить диагноз можно будет осенью».
Читайте также: Риелторы отметили серьезный рост числа квартир на продажу в Москве
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что подобного летнего затишья не было с 2017 года. «Однако ждать осени и роста цен не стоит, — прогнозирует эксперт. — Значительную долю покупателей оттягивают на себя новостройки с субсидированными ставками 0,01% и рассрочкой на 30 лет». «Сейчас при альтернативной сделке в половине случаев клиенты выбирают новостройку по программе с субсидированными ставками от застройщиков, а не вторичку. Люди готовы год-полтора снимать квартиру, пока дом не будет сдан», — говорит и Елена Качанова.
Время решения покупателей по приобретению вторичного жилья увеличилось с недели до трех
От нуля и далее: до каких ставок субсидируют ипотеку застройщики Москвы
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики»:
— На протяжении двух лет цены на вторичном рынке росли. В 2020 году они прибавили 16%, в 2021 году — еще 13%. Увеличение цен на готовое жилье было менее заметно, чем в сегменте новостроек, где аналогичный показатель за два года вырос на 35%. Цены каждый месяц прирастали на 1-1,5%. В марте 2022 года тренд сменился — сначала на ценовую стагнацию, а затем и на медленное снижение.
Почти в два раза относительно конца зимы на вторичном рынке вырос объем предложения — это значит, что на столько же увеличился и выбор для покупателей. Новые объекты в последние несколько месяцев выводятся не по завышенным ценам, как обычно (большинство продавцов склонны переоценивать свою недвижимость) — они близки к средним по всему объему предложения.
Число сделок на вторичном рынке Москвы
| Период | Количество договоров купли-продажи | Динамика по отношению к аналогичному месяцу 2021 года | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| Январь 2022 года | 9 298 | +22% | 303,6 |
| Февраль 2022 года | 13 418 | +11% | 308,4 |
| Март 2022 года | 18 234 | +19% | 315,6 |
| Апрель 2022 года | 11 395 | -34% | 314,7 |
| Май 2022 года | 7 219 | -45% | 312,9 |
| Июнь 2022 года | 8 312 | -42% | 310,4 |
| Июль 2022 года | нет данных | нет данных | 308,8 |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Продавцы стали более сговорчивыми, а покупатели думают дольше
Доля сделок со снижением стартовой цены на вторичном рынке составляет сейчас 90% — при обычном показателе не более трети, отмечают в «Миэль». «Участники вторичного рынка готовы обсуждать скидки, потому что продать объект по мартовским ценам сегодня уже не получается», — говорит Александр Москатов.
О том, что некоторые продавцы стали более сговорчивы и легче идут на торг, говорит и Юлия Дымова. Вместе с тем, подчеркивает эксперт, многих сдерживают личные обстоятельства. «Есть психологический порог, ниже которого некоторые продавцы не пойдут ни при каких условиях, лучше снимут свой объект с продажи, даже если это объективно невыгодно. Часто это связано с тем, что у людей много обязательств по другим кредитам, которые нужно непременно закрывать», — отмечает эксперт.
Читайте также: Риелторы зафиксировали снижение средней суммы сделок с жильем в Москве
Цены на вторичное жилье и не думают возвращаться к прежним высоким значениям
В то же время, у покупателей сильно увеличился период раздумий, говорят участники рынка. «В период оживленного рынка принятие решения о покупке происходило часто в период самих переговоров, максимально занимало неделю, — говорит Юлия Дымова. — Сейчас до трех недель занимают раздумья, в это время происходят просмотры других вариантов, вялый мониторинг выбранных объектов по изменению цен, и только потом, через три недели, может произойти даже не сделка, а повторный просмотр».
О перспективах рынка и его возможной активизации после летнего затишья эксперты говорят с осторожностью. Александр Москатов из «Миэль» не исключает, что с началом делового сезона спрос оживится, и при стабилизации обстановки на рынок выйдут новые покупатели и продавцы. «Многие продавцы ждут осени в надежде на оживление. Эта осень задаст тренды на более-менее длительный период времени», — считает Москатов.
По прогнозам Елены Качановой, снижение цен на вторичном рынке продлится еще три-четыре года. «Рынок недвижимости повторяет то, что было в 2014 году. От многих продавцов слышу непонимание: «Все подорожало. Почему квартиры дешевеют?» Но рынок недвижимости имеет волнообразное течение, и сейчас мы находимся в стадии снижения стоимости», — подчеркивает она. Юлия Дымова отмечает, что в ближайшем квартале цены вряд ли вернутся к росту.
В целом ожидания участников рынка пока не слишком оптимистичные, и это понятно: хотя ставки ипотеки на вторичное жилье постепенно снижаются, до условий по новостройкам, особенно с субсидиями от застройщика, им далеко. А это значит, что покупатели продолжат делать выбор в пользу первичного жилья.
Читайте также:
Снижение цен и скидки на вторичное жилье в Москве отражают текущие экономические реалии. В условиях падения спроса и избыточного предложения многие продавцы вынуждены снижать цены, чтобы привлечь покупателей. Это создает возможности для тех, кто хочет приобрести квартиру, так как рынок стал более выгодным. Тем не менее, важно учитывать, что такие изменения могут быть временными, и стоит внимательно следить за ситуацией, прежде чем принимать решение о покупке.
Снижение цен на вторичное жилье в Москве в последние месяцы заметно, и скидки становятся привычным явлением. Это связано с несколькими факторами, такими как увеличение предложения на рынке и снижение покупательского спроса. Многие собственники, видя, что продажи идут медленно, решают снизить цены, чтобы привлечь покупателей. Это может создать хорошие возможности для тех, кто планирует купить квартиру, так как конкуренция за клиентов усиливается, и жилье становится более доступным.