SQLITE NOT INSTALLED
В 2026 году нам кажется, что любые данные можно получить за пару кликов. Мы привыкли думать, что прозрачность цифровых реестров — это гарантия безопасности. Однако за 18 лет практики в Malov & Malov я вижу одну и ту же трагедию: люди путают наличие документов с юридической чистотой сделки. И эта ошибка стоит им десятков миллионов рублей.
Когда вы приходите к врачу, вы не просите его просто «посмотреть горло», если у вас болит живот. Вы ждете комплексного обследования, диагноза и лечения. Но в вопросах недвижимости многие покупатели почему-то выбирают тактику самолечения, полагаясь на поверхностные справки. Давайте разберем простым языком, почему самостоятельная проверка или разовая консультация по документам часто оказываются бомбой замедленного действия.
Миф о «чистых документах»
Главное заблуждение покупателя звучит так: «Если в выписке из реестра нет арестов и обременений, значит, квартиру можно брать». Это логично на бытовом уровне, но абсолютно неверно с юридической точки зрения.
Выписка из ЕГРН показывает только текущий статус объекта. Это фотография момента. Она говорит нам о том, кто владеет квартирой прямо сейчас, в эту секунду. Но она молчит о том, как эта квартира попала к владельцу. А именно в истории переходов права собственности кроются главные риски.
Если продавец купил эту квартиру полгода назад у пожилого человека, который состоял на учете в диспансере, а теперь срочно продает её вам — документы будут чистыми. В реестре вы увидите только фамилию текущего продавца. Но через год родственники того самого пожилого человека подадут в суд, докажут его недееспособность, и вся цепочка сделок рассыплется как карточный домик. Вашу сделку признают недействительной, квартиру заберут, а вы останетесь с исполнительным листом к продавцу, который, скорее всего, уже потратил деньги.
Почему шаблонов недостаточно
Часто ко мне приходят люди с уже готовым пакетом документов и просят: «Андрей Владимирович, просто гляньте договор, всё ли там правильно?». Проблема в том, что сам по себе текст договора купли-продажи — это лишь верхушка айсберга. Даже если в нем идеально прописаны все пункты об ответственности сторон, это не защитит вас от банкротства продавца.
В 2026 году тема банкротства физических лиц стала особенно острой. Если ваш продавец находится в предбанкротном состоянии (а внешне это может быть никак не заметно — он ездит на хорошей машине и улыбается), то сделка попадает в зону риска. Финансовый управляющий может оспорить продажу квартиры, если сочтет, что цена была хоть немного ниже рыночной или сделка совершена с целью вывода активов. Никакая разовая консультация по тексту договора не выявит этот риск. Здесь нужно глубокое «расследование» личности продавца, его долговой нагрузки, судов и даже активности его супруга.
Подобные ситуации подробно разбираются в профильных новостях. Например, о сложностях с правами собственности и рисках покупателей упоминает источник, анализируя текущую правовую обстановку.
Разница подходов: взгляд журналиста и юриста
Как основатель компании Malov & Malov, я всегда объясняю клиентам разницу между «проверкой» и «ведением дела».
- Разовая проверка — это когда юрист смотрит на то, что вы ему принесли. Он работает с тем материалом, который вы сами посчитали важным. Если вы не принесли справку о браке продавца, юрист не сможет предупредить вас о риске раздела имущества бывшей женой.
- Полное ведение дела — это когда мы сами ищем то, что продавец, возможно, хочет скрыть. Мы запрашиваем архивные выписки, проверяем наличие судебных споров у всех предыдущих собственников, анализируем использование материнского капитала (огромная скрытая проблема, когда детям забывают выделить доли) и оцениваем риски банкротства.
Экономия на юридическом сопровождении сделки при покупке недвижимости — это всегда игра в рулетку. Стоимость услуг юриста несопоставима с ценой квартиры, которую можно потерять. Моя задача — сделать так, чтобы вы не просто купили квадратные метры, а стали их полноправным собственником, к которому невозможно подкопаться.
Помните: в суде выигрывает не тот, кто прав по совести, а тот, у кого безупречно оформлена позиция и собраны доказательства добросовестности еще на этапе покупки. Именно для этого мы и работаем.