Рассказываем об основных тенденциях, которые сформировались в этом году на первичном рынке столичного жилья
В 2021 году на формирование трендов на рынке первичного жилья в Москве повлияли пандемия COVID-19, увеличение стоимости стройматериалов и земельных участков, нехватка рабочей силы, а также ужесточение программы льготного ипотечного кредитования.
Аналитики рассказали о главных тенденциях на рынке новостроек столицы, которые сформировались в 2021 году.
Высокий спрос
Одним из главных трендов уходящего 2021 года, который во многом и обусловил развитие рынка московских новостроек, стал высокий спрос на первичное жилье.
«Количество сделок на рынке новостроек увеличивалось от месяца к месяцу, поскольку все больше покупателей, планировавших приобретение недвижимости, спешили купить ее до завершения программы льготного ипотечного кредитования. Если в январе и феврале на рынке первичного жилья Старой Москвы было заключено 3,7 тыс. и 5,1 тыс. сделок соответственно, то в июне — 6,6 тыс. сделок. А пик продаж в первой половине года пришелся на апрель — 6,9 тыс. сделок», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Новые условия льготной ипотеки уменьшили число сделок в новостройках, но спрос все равно остается высоким. Если в июле было заключено всего 3,9 тыс. сделок с новостройками, то в ноябре этот показатель вырос почти до 5,5 тыс. сделок, отметила Доброхотова. По ее словам, растущий спрос на недвижимость во второй половине 2021 года во многом подстегивает увеличение стоимости жилья.
По данным «Бест-Новостроя», с января по ноябрь 2021 года на рынке новостроек Старой Москвы было заключено 52,7 тыс. сделок, что на 18,8% больше, чем за аналогичный период в прошлом году (44,4 тыс. сделок).
Рекордный рост цен
Второй тренд на рынке новостроек в Москве — это рекордный рост цен. «Средняя стоимость квадратного метра в 2021 году (с начала года и на начало декабря) показала прирост на 25% в целом по столичному региону. Это рекордный прирост. Для сравнения — за тот же период 2019 года рост средней стоимости «квадрата» составил 21%, а для допандемийного 2019 года — 11%», — рассказала эксперт аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН Виктория Кирюхина.
Изменения цен на квартиры в новостройках (тыс. руб. за 1 кв. м)
| Город | Январь 2021 года | Декабрь 2021 года | Динамика за 11 месяцев |
|---|---|---|---|
| Москва | 233,7 | 302,0 | 29% |
| Московский регион в целом | 191,0 | 238,0 | 25% |
Таблица: ЦИАН
Еще год назад в границах Старой Москвы до 5 млн руб. можно было приобрести студию или небольшую однокомнатную квартиру в новостройке, отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Сейчас, по его словам, сходные предложения стоят примерно на миллион дороже. Таким образом, в старых границах Москвы квартир до 5 млн руб. больше нет, и если нужно вписаться именно в этот бюджет, то стоит присмотреться к апартаментам.
Рост цен на первичное жилье в 2021 году во многом обусловлен высоким спросом на недвижимость, пояснила Доброхотовав из «Бест-Новостроя». Она отметила, что на увеличение стоимости также повлиял рост издержек на возведение объектов и строительные материалы в целом.
Ипотечные сделки
На рынке новостроек растет число ипотечных сделок. Перед пересмотром программы льготного кредитования доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы выросла до 72%. Однако с новыми условиями льготной ипотеки доля сделок в кредит снизилась до 63–64%, но этот результат все равно высокий для столичного рынка, отмечают опрошенные редакцией эксперты.
«Тренд 2021 года — рост доли жилищного кредитования в первой половине года и резкое снижение интереса к ипотеке во второй половине года. Однако текущая доля ипотеки все равно выше, чем до пандемии, — тогда в кредит проходило около 57% сделок», — резюмировала Виктория Кирюхина.
Сокращение площадей квартир
Еще один тренд на рынке новостроек Москвы — это сокращение средней площади экспонируемой квартиры. «C начала года средний метраж лота в новостройках массового сегмента сократился на 10,9% (с 54,9 до 48,9 кв. м). Причина этого проста. В условиях роста цен спрос сместился в сторону более доступных компактных квартир. Для того чтобы поддержать спрос на приемлемом уровне, участники рынка стали выводить больше жилья небольшой площади», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Особенно заметна данная тенденция в массовом сегменте Старой Москвы, отметила Коркка. По ее словам, такой шаг позволил удержать бюджет предложения на приемлемом для покупателей уровне.
Квартиры с отделкой
В 2021 году доля квартир с отделкой как white box, так и чистовой в массовых новостройках Старой Москвы достигла рекордного показателя — сегодня в продаже их насчитывается уже более 80%, рассказала аналитик компании «Метриум».
«Востребованность таких вариантов обусловлена возможностью переехать практически сразу после получения ключей. Кроме того, стоимость ремонта можно заложить в конечную цену квартиры и включить его в ипотеку», — объяснила Коркка.
Инвестиционные сделки
Третья важная тенденция — это высокая доля инвестиционных сделок в первой половине 2021 года. Данный тренд сохранился еще с прошлого года. На фоне существенного роста цен на недвижимость при достаточно низких ставках по банковским депозитам новостройки являлись более выгодным активом для вложений, объяснила глава «Бест-Новостроя». В связи с этим те, кто имели существенные сбережения, инвестировали их в недвижимость, отметила Доброхотова.
Стимулировала этот тренд также и льготная ипотека. «На первоначальных условиях, которые действовали до 1 июля 2021 года, вложения в квартиры на первичном рынке были выгодны. Если до начала ажиотажного спроса летом 2020 года в среднем доля инвестиционных сделок в новостройках составляла около 15%, то во второй половине прошлого и до июня 2021 года она составляла в среднем до 30–35%. Начиная с июля мы наблюдаем снижение числа инвестиционных покупок», — пояснила Доброхотова.
Планировки и благоустройство
В 2021 году сохранился тренд на эргономичные и функциональные планировки, что отразилось на квартирографии современных проектов. Более половины планировочных решений в новостройках Москвы приходится на квартиры евроформата с просторными кухнями-гостиными, которые легко трансформируются под нужды жильцов, отмечает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.
Кроме того, по ее словам, увеличился спрос на «жилье с изюминкой»: в новых проектах появляются варианты с собственными террасами, антресольным уровнем, вторым входом, пентхаусы с дровяными каминами и городские виллы с патио.
Пандемия усилила и закрепила тренд на качественное благоустройство в новостройках. «Если раньше покупатели основное внимание обращали на расположение проекта, его транспортную доступность и социальную инфраструктуру, то сейчас, помимо этих критериев, покупатели рассматривают проекты с точки зрения качества благоустройства, экологичности материалов, долговечности оборудования, стоимости будущей эксплуатации, использования всевозможных умных технологий как в строительстве, так и для жизни», — говорит Севастьянова.
Цифровизация
Трендом 2021 года также стала новая политика застройщиков — цифровизация. «Девелопмент продолжает становиться цифровым. Все больше застройщиков используют BIM-технологии, так как это позволяет оптимизировать и ускорить процесс проектирования благодаря созданию цифровой модели здания: например, при внесении корректив в один параметр остальные пересчитываются автоматически. Растет доля онлайн-продаж, инструменты которых постоянно совершенствуются», — пояснила Коркка из «Метриума».
Читайте также: