Как увеличение ключевой ставки сразу на 1 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье?
Банк России в пятницу, 17 декабря, в седьмой раз за 2021 год повысил ключевую ставку. На этот раз ее значение выросло сразу на 1 п.п., до 8,5% годовых.
Решение регулятора совпало с прогнозами аналитиков, опрошенных Bloomberg и РБК. Некоторые из них не исключают, что это повышение не последнее и ЦБ продолжит ужесточать политику в 2022 году. Насколько теперь подорожает ипотека и как отреагируют спрос и цены на жилье — разбираемся вместе с экспертами.
Двузначные ипотечные ставки
Почти каждое увеличение ключевой ставки в 2021 году приводило и к росту ставок по ипотеке. Последнее повышение произошло 22 октября — тогда ЦБ увеличил ставку на 0,75 п.п. Через несколько недель банки стали массово повышать ставки по ипотеке. Причем «Сбер» и ВТБ повысили ставки дважды за месяц.
Декабрьский рост ставки не станет исключением в этом плане. Уже в начале следующего года банки могут повысить ипотечные ставки в диапазоне от 0,5 до 1 п.п., считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «Банки достаточно быстро отреагируют на повышение ставок, и в начале 2022 года мы увидим ставки по ипотеке выше 10%», — прогнозирует сооснователь и CEO онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.online Михаил Чернов. Самые высокие ставки будут формировать для заемщиков с маленьким первоначальным взносом и без подтверждения дохода, уточнил он.
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, большинство банков повысит их на меньшую величину, чем была увеличена ключевая ставка. «Ставки ряда банков могут приблизиться к 10%, но вряд ли в ближайшие три месяца превысят этот психологический рубеж», — считает она, объясняя это слишком высокой конкуренцией. «Банки стремятся удерживать позиции в ипотеке, повышая ставки медленнее, чем растет ключевая, частично жертвуя маржой. Кроме того, среднерыночный уровень ставок будет сдерживаться широким распространением льготных госпрограмм», — пояснила эксперт.
Аналитики из АКРА тоже не ждут серьезного подорожания ипотеки. «Значительного роста ставок именно из-за этого повышения мы не ожидаем — цикл ужесточения монетарной политики продолжается уже достаточно давно. Спрос, несмотря на рост ставок, до настоящего момента оставался достаточно высоким», — сказал старший директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Рост к двузначным показателям в 2022 году не является нашим базовым сценарием», — добавил он.
Согласен с коллегой управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Ведущие ипотечные банки уже заложили декабрьское повышение ключевой ставки в своих действующих продуктах и заблаговременно повысили ипотечные ставки в конце ноября — начале декабря», — пояснил эксперт. Тем не менее повышение ставок отразится на рынке с определенным лагом — в конце года основной объем кредитов будет выдан по одобренным заранее кредитам с более низкой ставкой, добавил Доронкин.
По данным «Дом.РФ», средние ипотечные ставки в России на новостройки без учета льготных программ сейчас находятся на уровне 8,87%, на вторичное жилье — до 9,26%, на рефинансирование — до 8,66%.
Изменение ключевой ставки в 2020 году
| Дата | Изменение ключевой ставки ЦБ, п.п. | Значение ключевой ставки, % |
|---|---|---|
| 12.02.2021 | без измнений | 4,25 |
| 19.03.2021 | 0,25 | 4,5 |
| 23.04.2021 | 0,5 | 5 |
| 11.06.2021 | 0,5 | 5.5 |
| 23.07.2021 | 1 | 6,5 |
| 10.09.2021 | 0,25 | 6,75 |
| 22.10.2021 | 0,75 | 7,5 |
| 17.12.2021 | 1 | 8,5 |
Данные: ЦБ
Спрос сместится на более доступные варианты
Дальнейшее повышение ставок охладит спрос на ипотеку и жилье в целом, но это снижение не будет критичным, уверены эксперты. Популярность жилищных кредитов почти одинакова и при ставках 6,5%, и при нынешних 8–9% годовых, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Если в период действия льготной ипотеки в Москве заем на покупку квартиры оформляли от 58% до 67% покупателей, то после 1 июля — от 58% до 62%. Разница незначительная, падение доли ипотеки еще на 1–3 п.п. не изменит ситуацию на рынке недвижимости», — считает она.
По мнению эксперта, на вторичном рынке влияние ключевой ставки будет минимальным. «Там никакой льготной ипотеки и так не было, ставки реально выдаваемых кредитов ниже 8% в 2021 году не опускались, и сколько ипотеки брали под 9% годовых, столько и под 10% будут брать», — считает Ирина Доброхотова.
Удорожание ипотеки не окажет значительного влияния на спрос, согласилась управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка, однако сместит его вектор в сторону более доступных локаций (Новая Москва, Подмосковье) и компактных квартир. «Если первичный рынок будет поддержан специальными предложениями от банков и застройщиков, то покупательский интерес к вторичной недвижимости, вероятно, продолжит снижаться», — допустила эксперт.
Ипотека идет на очередной рекорд
Пока рост ипотечных ставок не привел к существенному снижению спроса. Охлаждение наблюдалось в первые месяцы после изменения условий по льготной ипотеке. Но по итогам 2021 года все равно ожидается очередной ипотечный рекорд. Согласно прогнозам ВТБ, выдача ипотеки в России по итогам уходящего года может достичь рекордных 5,8 трлн руб. Это на треть превзойдет показатели прошлого года и станет рекордным за всю историю наблюдений. По данным Росреестра, число ипотечных сделок в Москве за 11 месяцев уже побило абсолютный рекорд.
Как отреагируют цены
Решение ЦБ приведет к стабилизации рынка недвижимости. Сейчас первичный рынок уже достиг состояния баланса: факторы, которые могут привести как к значительному росту цен, так и к их существенному снижению, уравновешивают друг друга, говорит Надежда Коркка. По ее мнению, подобный тренд продлится до февраля 2022 года. Дальнейшая ситуация будет определяться в том числе темпами инфляции. Сейчас она составляет порядка 8,4% в годовом исчислении и вряд ли существенно снизится в ближайший год. «Поэтому в следующем году следует ожидать периода высоких инфляционных рисков, что повлечет за собой рост цен на жилье, сопоставимый с инфляцией в годовом исчислении», — считает управляющий партнер компании «Метриум».
Стабилизацию цен на рынке жилья прогнозирует директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Дальнейший рост ипотечных ставок остановит рост цен, а низколиквидные объекты могут и вовсе незначительно снизиться в цене ближе ко второму полугодию», — допустил Ильдар Хусаинов. По его мнению, поэтому в ближайшем году нужно с осторожностью инвестировать в недвижимость: изменение стоимости не покроет инфляцию по большей части объектов. «Постковидный потенциал роста цен на недвижимость исчерпан», — отметил он.
Ирина Доброхотова тоже допустила снижение цен в отдельных проектах. Речь об изначально переоцененных. «Там, где цена на 20% выше, чем в среднем по локации, придется демпинговать. В целом мы ожидаем стабилизации рынка в 2022 году и снижения роста цен до уровня инфляции, ежемесячных колебаний до плюс-минус 1–2% в месяц», — добавила эксперт. Однако предпосылок для снижения цен на жилье она не видит. Для уменьшения стоимости необходимо серьезное падение спроса, которого не произошло даже при растущих ставках.
Ипотека на больший срок
Рост ключевой ставки усилит несколько трендов, которые уже наблюдаются на рынке жилья. Во-первых, это сокращение суммы ипотечного кредита и рост его срока. По оценкам «Бест-Новостроя», в Москве за год он увеличился с 20 до 21 года. «То есть люди по мере повышения ставок готовы брать кредит на больший срок, но отказываться от него не готовы. На крупнейших субрынках — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени — ситуация полностью аналогичная: растет ставка, растет срок среднего кредита», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Во-вторых, в 2022 году может увеличиться предложение программ субсидирования ставок от застройщиков для удержания спроса, прогнозируют в «Метриуме» и «Бест-Новострое». «Если среднерыночная ставка по ипотеке на новостройки вырастет до 11–12%, то государство будет вынуждено в очередной раз спасать рынок, запустив новые программы поддержки или актуализировав действующие», — заключила Надежда Коркка.
Читайте также