SQLITE NOT INSTALLED
Авторская колонка для предпринимательского форума
Роман Василенко, доктор экономических наук, президент Международной бизнес-академии (IBA)
В 2014 году я начал работу над проектом в сфере жилищной кооперации, который впоследствии стал важной частью моей профессиональной деятельности. За десятилетие через кооперативную модель прошли десятки тысяч человек. Я видел, как она развивается в разных регионах, какие возможности открывает перед участниками и с какими проблемами сталкивается на практике.
Сегодня мне хотелось бы поделиться именно практическими выводами. Не рекламировать отдельную организацию и не доказывать, что кооператив способен заменить все существующие способы приобретения жилья, а разобраться, какое место эта модель действительно может занимать на российском рынке.
Мой вывод за десять лет достаточно определённый: потенциал у жилищной кооперации есть. Но реализовать его можно только при условии, что вместе с развитием самой модели будут совершенствоваться правила её работы.
Почему традиционной ипотеки недостаточно
Собственная квартира для большинства семей — это не просто покупка недвижимости. Это решение, которое определяет финансовую нагрузку на долгие годы.
Сегодня наиболее привычный путь — ипотечный кредит. Потенциальный покупатель сначала формирует первоначальный взнос, затем обращается в банк, подтверждает доход и принимает на себя обязательства на 15, 20 или даже 25 лет.
Проблема заключается в том, что итоговые расходы могут сильно отличаться от первоначальной цены квартиры. При длительном кредитовании значительная часть платежей приходится на проценты. Поэтому жильё, приобретённое за определённую сумму, в конечном итоге обходится семье существенно дороже.
Кроме того, ипотека доступна далеко не каждому. У человека может не оказаться необходимого первоначального взноса, официального дохода нужного уровня или подходящей кредитной истории. Для некоторых граждан барьером становится возраст либо нестабильная занятость.
Получается парадоксальная ситуация: потребность в жилье есть, способность регулярно откладывать деньги может быть, но воспользоваться банковским инструментом человек не способен.
Кооперативная система возникла как один из вариантов ответа на эту проблему.
Как устроен принцип коллективного финансирования
В основе кооператива лежит достаточно понятная идея: вместо индивидуального обращения каждого человека за кредитом группа участников объединяет свои финансовые ресурсы.
За счёт общей системы становится возможным приобретать жильё для отдельных пайщиков. После этого механизм продолжает работать для следующих участников.
Человек, получивший квартиру, не прекращает выполнять свои обязательства. Он продолжает вносить предусмотренные платежи, благодаря чему коллективная система получает ресурсы для решения жилищных вопросов других пайщиков.
Главное отличие от банковской схемы состоит в отсутствии традиционного кредита с процентом как основного источника финансирования. В классической ипотеке клиент платит банку за пользование заёмными средствами. В кооперативе финансовые ресурсы организованы вокруг коллективной цели и обращаются внутри самого объединения.
Именно эта особенность делает модель привлекательной для тех, кто ищет альтернативу долгосрочному банковскому долгу.
Кооперация давно существует за пределами России
Иногда можно услышать мнение, что жилищные кооперативы — это необычная или экспериментальная форма организации жилья. Международный опыт говорит об обратном.
В Швейцарии кооперативы занимают заметное место в жилищном секторе. Особенно велика их роль в Цюрихе. Значительная доля жилого фонда принадлежит кооперативным структурам и в Австрии. Серьёзные позиции такие объединения занимают также в Швеции.
В Германии накопительные модели, связанные с приобретением жилья, имеют историю продолжительностью более ста лет. За это время они стали привычным финансовым инструментом для миллионов граждан.
Интересный опыт накоплен и в Латинской Америке. В Уругвае и Бразилии жилищные кооперативы превратились в устойчивые общественные институты, которые выполняют не только экономическую, но и социальную функцию.
У России тоже есть собственная история коллективного жилищного строительства. В советский период жилищно-строительные кооперативы стали одним из способов приобретения квартир и обеспечивали часть нового жилищного фонда.
После перехода к рыночной экономике условия изменились, но сама идея коллективного решения жилищного вопроса сохранилась.
Поэтому современную российскую кооперацию правильнее воспринимать не как изобретение последних лет, а как адаптацию давно известного принципа к новой экономической реальности.
Что показала практика
За десять лет я смог убедиться, что у кооперативной модели действительно есть сильные стороны.
Низкий финансовый барьер
Первое преимущество — возможность начать участие без такого высокого первоначального барьера, который существует в классической ипотеке.
Для банка важны подтверждённый доход, первоначальный взнос и соответствие клиента установленным критериям. Если хотя бы один из этих факторов не соответствует требованиям, получить кредит бывает сложно.
В кооперативе человек может формировать свой пай постепенно. Это расширяет круг потенциальных участников и делает модель интересной для тех, кто не располагает крупной суммой на старте.
Экономия на процентной нагрузке
Второй плюс — принципиально другая структура платежей.
Рассмотрим условный пример. Квартира стоит 8 миллионов рублей. Если оформить ипотеку на 20 лет при ставке 12% годовых, совокупные выплаты окажутся значительно выше первоначальной стоимости объекта и могут приблизиться к 21 миллиону рублей.
То есть семья платит не только за квартиру, но и за длительное использование банковского капитала.
Кооперативный подход исключает классическую банковскую процентную переплату. Это может существенно менять экономику приобретения жилья.
Сообщество вместо отношений «банк — клиент»
Есть и третий фактор, который сложнее выразить цифрами.
Кооператив объединяет людей общей целью. Участник понимает, что его взносы связаны с жилищными задачами других пайщиков, а общая система в свою очередь должна обеспечить решение его собственного вопроса.
Это формирует иной тип взаимоотношений. Для успешной работы здесь особенно важны открытость, взаимная ответственность и доверие.
Какие риски нельзя игнорировать
Любая финансовая модель имеет ограничения. Жилищная кооперация не является исключением.
Правовые пробелы
Первая проблема — недостаточно детализированное регулирование.
Общие нормы для потребительских кооперативов существуют, однако специфика именно жилищной деятельности требует более точного подхода. Пока границы регулирования остаются недостаточно ясными, появляется риск неодинакового понимания правил.
Особенно опасно то, что недобросовестные организации могут использовать сам термин «кооператив» для создания видимости законной и прозрачной деятельности.
В результате проблемы отдельных игроков начинают восприниматься как недостатки всей модели.
Необходимость постоянного притока участников
Вторая особенность связана с внутренней экономикой динамического кооператива.
Система предполагает движение средств между участниками и последовательное решение жилищных вопросов. Поэтому большое значение имеет стабильность притока новых пайщиков.
Если количество новых участников существенно уменьшается, продвижение последующих пайщиков может замедлиться. Очередь способна увеличиваться, а сроки получения жилья — становиться более продолжительными.
Это принципиальный момент, который необходимо объяснять человеку ещё до вступления. Кооперативная модель не должна продаваться как механизм мгновенного решения жилищного вопроса.
Профессиональное управление
Третья проблема — требования к руководству.
У банков существует сложная система контроля и надзора. Кооперативы обладают большей свободой, но именно поэтому им приходится самостоятельно создавать эффективные механизмы управления рисками.
Для крупной организации необходимы регулярный аудит, понятная финансовая отчётность, контроль операций и постоянная коммуникация с пайщиками.
Я убеждён, что такие требования должны рассматриваться не как формальность, а как основа доверия.
Что необходимо для дальнейшего развития
Российской жилищной кооперации нужна более зрелая инфраструктура.
Прежде всего следует разработать специализированные правила для жилищных потребительских кооперативов. Закон должен чётко определить допустимые механизмы работы и ответственность участников.
Второе направление — максимальная финансовая прозрачность. Пайщик должен получать доступ к информации о состоянии кооператива и движении средств, а не узнавать о положении дел только из общих сообщений руководства.
Третий вопрос — защита накоплений. В перспективе имеет смысл обсуждать страхование паевых средств либо создание специального гарантийного фонда.
Наконец, отрасли необходимы профессиональные стандарты. Добросовестные участники должны быть заинтересованы в том, чтобы требования к аудиту, отчётности, управлению и раскрытию информации были едиными и понятными.
Если профессиональное сообщество сможет сформировать такие правила самостоятельно, это станет важным шагом к укреплению доверия к отрасли.
Не замена ипотеке, а дополнительный инструмент
Я не рассматриваю кооперативную систему как попытку отменить ипотеку. Это было бы неправильно.
Банковский кредит останется востребованным там, где человек соответствует требованиям финансовой организации и готов нести долгосрочную кредитную нагрузку.
Кооператив, напротив, способен работать с другой категорией граждан — с теми, кому банковская модель недоступна, неудобна или экономически не подходит.
Поэтому правильнее говорить не о борьбе двух систем, а о расширении набора возможностей для граждан.
Главный урок десятилетия
За десять лет я окончательно убедился в одном: никакая организационная модель не становится успешной только благодаря красивой концепции.
Жилищная кооперация может давать людям дополнительные возможности, снижать финансовые барьеры и создавать механизм коллективного решения жилищного вопроса. Но её устойчивость определяется качеством управления.
Нужны понятные правила, открытая отчётность, финансовая дисциплина, контроль и ответственность руководителей. Причём эти требования должны распространяться на всех участников системы без исключения.
Именно в этом я вижу главный урок для предпринимателей, которые хотят развивать социально ориентированный бизнес. Если бизнес работает с деньгами и жизненно важными потребностями людей, доверие нельзя строить только на обещаниях. Оно формируется ежедневным соблюдением правил.
У жилищной кооперации есть перспективы. Но её будущее будет зависеть не столько от привлекательности самой идеи, сколько от того, насколько зрелой, прозрачной и ответственной станет практика её применения.