Во многих СНТ перекрывают дороги либо временно для членов товарищества, либо навсегда для посторонних. Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях садовое товарищество может легально перекрыть дороги на своей территории, а когда это незаконно
Кому принадлежат дороги в СНТ
В большинстве случаев дороги в СНТ входят в состав земель общего пользования (ЗОП). В этом случае они внесены в кадастр именно как земли общего пользования на территории конкретного товарищества, объясняет адвокат Сергей Тимошенко. Такой участок подлежит предоставлению в общую долевую собственность всем собственникам земельных участков, говорит эксперт.
Но случатся, что дорога может быть и в личной собственности. В основном это относится к современным коттеджным поселкам, построенным в последние годы, на базе которых возникли СНТ, добавляет руководитель юридической приемной Московского союза садоводов Ваге Рыбченко. В этом случае дороги могут принадлежать как застройщику поселка (юридическому лицу), так и его руководителю (физлицу), добавляет эксперт.
Читайте также: Что такое сервитут: особенности заключения договора
Как узнать, чья дорога
Иван Лукин, юрист юридической фирмы ProLegals:
— Несмотря на то, что с 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН отсутствуют персональные данные собственников, есть возможность установить владельца дороги, проходящей через СНТ. Можно получить первичную справочную информацию о кадастровом номере дороги и об отнесении ее к публичной или частной собственности с сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра».
Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов:
— Сведения о собственнике в ЕГРН сейчас закрыты. Но в выписке из реестра можно узнать, кто является владельцем — юридическое или физическое лицо. Это будет отображено в выписке и из этого можно понять, находится дорога в личной собственности у кого-то или нет.
Кто решает вопрос о перекрытии дороги
Перекрытие дороги в СНТ утверждается только на общем собрании собственников, когда ведется официальный протокол, а процедура голосования понятная и прозрачная. Чтобы решение было легитимным, необходимо получить так называемое «квалифицированное количество голосов участников», их должно быть две трети от общего числа собственников, говорит адвокат Юлия Кремер.
Читайте также: Дачные ссоры: 5 причин, по которым ругаются соседи
Основные случаи перекрытия дороги в СНТ
1. Весеннее закрытие дороги на «просушку»
Весной во многих СНТ дороги закрывают на так называемую «просушку», ограничивая проезд грузового транспорта, а зачастую и легковых автомобилей. К таким вынужденным мерам прибегают ради сохранности дорожного полотна, поскольку из-за таяния снега и разлива рек грунт переувлажняется и становится очень мягким. В итоге дорожные конструкции ослабляются и не могут выдерживать прежнюю нагрузку. Сергей Тимошенко замечает, что перекрытие въезда в СНТ из-за распутицы возможно при условии, что такие ограничения носят кратковременный характер.
Законодательно эта мера никак не регулируется, дорога закрывается на «просушку» либо после решения общего собрания собственников, либо по обычному устному договору между собственниками. Все прекрасно понимают, что если ездить по дороге в распутицу, то потом потребуется ремонт, деньги на который собирается с собственников участков в СНТ, добавляет Ваге Рыбченко. Теоретически, по словам эксперта, кто-то из членов СНТ может подать на товарищество в суд за ограничение передвижения по территории, но на практике таких случаев не было.
2. Запрет на проезд большегрузов
На общем собрании может быть принято решение не пропускать большую часть года (за исключением летнего периода) на территорию СНТ большегрузные автомобили. Причина — их негативное влияние на дорожное полотно. Если кто-то из собственников не согласен с этим, то, по словам экспертов, такое решение общего собрания можно оспорить в суде. Но до этого принятое общим собранием решение надо выполнять.
Этот вопрос также не регулируется законодательно, а запретить проезд большегрузов может общее собрание собственников. Зачастую в СНТ вводят плату за проезд по территории тяжелых машин, добавляет Ваге Рыбченко.
3. Закрыто на ремонт
Если дорогу надо ремонтировать, то правление СНТ или общее собрание собственников может принять решение о ее временном закрытии. Сергей Тимошенко замечает, что это не противоречит законодательству. Но есть одно условие — период проведения ремонтных работ должен быть разумным и не создавать серьезных неудобств членам товарищества.
Читайте также: Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья
Перекрытие дороги в СНТ утверждается только на общем собрании собственников
4. Запрет проезда должникам
Иногда случается, что общее собрание собственников ограничивает проезд по территории СНТ автомобилей тех, кто задолжал по ежегодным членским взносам, за свет или по целевым взносам на разные нужны товарищества (например, ремонт водопровода), приводит примеры Сергей Тимошенко. Но даже если будет принято решение не пускать автомобили таких собственников, оно незаконно, объясняет Юлия Кремер.
Собственники земельных участков в СНТ имеют право использовать участки (дороги) общего назначения для прохода и проезда к своим домам. Согласно п.5, ст. 24 217-ФЗ, никто не вправе ограничивать им доступ, это незаконно, добавляет Ваге Рыбченко. Однако на практике должнику придется долго доказывать в суде свое право на доступ к участку.
5. Недоступность дороги для посторонних
Если дорога находится в долевой собственности СНТ, то поставить заграждение и перекрыть дорогу для посторонних можно (217-ФЗ). Если же дорога товариществу не принадлежит, то установка каких-либо сооружений, препятствующих свободному проезду по ней, незаконна (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса), говорит Иван Лукин. Незаконные заграждения грозят наложением административного штрафа на СНТ за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1. КоАП) и за умышленное создание помех в дорожном движении (ст. 12.33. КоАП).
Если к своим домам не могут проехать члены соседнего СНТ, к которому нет другой дороги, кроме той, которую перекрыли, существует легальный способ устранения такого препятствия. Речь идет о сервитуте — праве пользования чужой собственностью, которое распространяется как на нежилое и жилое помещение, так и на земельный участок, к которому относится дорога, объясняет юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук.
Сервитут можно оформить добровольно, есть смысл договориться со второй стороной или, как минимум, уведомить другую сторону о необходимости пользования дорогой. Эксперты разъясняют, что в договоре необходимо указать, на что распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Нередко «дорожное противостояние» между двумя СНТ доходит до судебных разбирательств. Но если суд отказал истцам, то товариществу, которое претендует на пользование дорогой, есть смысл построить свою собственную.
Читайте также:
СНТ может перекрыть проезд, если это необходимо для обеспечения безопасности или проведения работ на своей территории. Например, если идет ремонт дороги или устраняются аварии, это вполне обоснованный шаг. Однако если перекрытие происходит без уважительной причины, без уведомления членов СНТ или за нарушение прав собственников, то это уже незаконно. Важно, чтобы все действия были согласованы и соответствовали уставу СНТ. Если вы столкнулись с незаконным перекрытием, стоит обратиться к правлению или даже в суд, чтобы отстоять свои права.