Практически у всех столичных округов есть потенциал к формированию новых престижных деловых кварталов
Как и многие прогрессивные мировые столицы, в последние годы Москва взяла курс на децентрализацию. За пределами центра города появляются новые точки притяжения — парки, выставочные залы и галереи, филиалы театров и, разумеется, деловые кварталы. Узнали, какие столичные локации за ТТК становятся новыми центрами деловой жизни.
Когда возник тренд на офисную децентрализацию
Разумеется, офисные здания за пределами ЦАО существовали всегда — децентрализация подразумевает, что иметь офис за пределами центра так же престижно, как и в его границах. Этот тренд в Москве набирает силу уже пару десятков лет: начал строиться «Москва-Сити», развивались престижные локации вдоль Ленинградского проспекта, затем стартовало активное развитие промзон, где также начали появляться высококлассные офисные кварталы — «Новоспасский», «Даниловская мануфактура» и др.
В последние годы тренд развивается все активнее, на карте города появляются новые крупные проекты — такие как «Южный порт», Рижский грузовой двор, «Сберсити» в Рублево-Архангельском, бизнес-парк в Кунцево, БП «Останкино» и другие. Активно развивается система транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые включают в себя в том числе и офисные центры.
Как говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина, основные причины децентрализации в последние годы — формирование сопутствующей инфраструктуры жилых комплексов и создание новых пространств при низкой вакантности рынка и заполненности качественных зданий в центре и ключевых деловых локациях. И хотя последний фактор сейчас меньше поддерживает тренд — уход некоторых западных игроков привел к высвобождению части площадей в центре, — новые высококлассные проекты продолжают выводиться на рынок.
«Тренд на децентрализацию наблюдается до сих пор, и обусловлено это рядом причин, — поясняет директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. — Во-первых, критическая нехватка площадок для нового строительства в центре Москвы вынуждает выбирать более удаленные локации. Во-вторых, развитие транспортной инфраструктуры позволяют быстро и удобно добраться до центра города из децентрализованных локаций. Ну и, конечно, удаленная работа во время пандемии оказала частичное влияние на некоторых сотрудников, которые стали отдавать большее предпочтение децентрализованному расположению с целью работать поближе к дому».
«На офисном рынке продолжается тренд на децентрализацию, — отмечает и вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. — Если посмотреть на локацию новых ближайших проектов, можно увидеть, что активно развивается юг и юго-запад Москвы». Хороший потенциал для высококлассного офисного девелопмента, по мнению эксперта, есть у северного (САО, СЗАО) и южного (ЮАО, ЮЗАО, ЮВАО) направлений.
Офисные проекты, заявленные ко вводу в Москве во втором — четвертом кварталах 2022 года
Москва постепенно уходит от концепции города с единым историческим, культурным и деловым центром, говорит и руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин. «В последние годы мы видим тенденцию на развитие спальных районов, эти локации преображаются, здесь начинают еще более активно появляться различные коммерческие функции, в том числе современные офисные объекты класса А, — отмечает эксперт. — По данным на май 2022 года, 42% офисных площадей на продажу представлено за границами ТТК, и предложение здесь разнообразно, представлены как объекты, которые только готовятся к началу строительства (5% объема предложения между ТТК и МКАД), так и уже введенные в эксплуатацию (4%). Более того, в рассматриваемой локации покупателям предложена и максимально широкая продуктовая линейка — от компактных лотов от 33 кв. м (Plaza Botanica) до здания целиком (БП «Останкино»)».
Какие локации за пределами центра подходят для офисного девелопмента
Конечно, не любая точка города имеет потенциал делового района. Прежде всего, локация под новый высококлассный БЦ должна обладать хорошей транспортной доступностью, говорят все опрошенные редакцией эксперты. «Ключевым требованием для успешного развития офисной составляющей является отличная транспортная доступность, близость основных магистралей и удобные выезды на них. Более того, важную роль играет и пешеходная доступность до станций метро, МЦК или МЦД, однако удаленность от станций может быть нивелирована наличием шаттла», — говорит Евгений Межевикин.
«Чтобы площадка подходила для строительства качественного БЦ, она должна быть удалена от метро не более чем на десять минут, иметь прямой доступ к вылетным магистралям до аэропортов Шереметьево, Домодедово, Внуково, до ТТК и МКАД», — считает основатель сети гибких рабочих пространств officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр. «С этой точки зрения новые перспективные бизнес-районы — это территория Большого Сити в районах ЗАО от ТТК до МКАД — от Хорошево-Мневников до Крылатских Холмов, промзона «Огородный проезд» в СВАО, а также территория ЗИЛ», — отмечает эксперт.
Распределение административных округов Москвы по объемам офисных площадей и уровню вакансии в классах А, В+ и В
«С точки зрения требований к локации приоритетны транспортная, а также торговая инфраструктура, которые обеспечивают максимально короткий и комфортный путь до офиса и поддерживают бизнес-центр всеми необходимыми услугами, — подчеркивает Карина Анаевская. — Далее по списку уже идут видовые характеристики и прочие требования к району». Как считает эксперт, хорошие перспективы сейчас у локаций севера столицы.
Потенциал севера отмечает и Евгений Межевикин. «Сегодня идет активное развитие локации у станции метро «Бутырская», где создаются как новые жилые площади, так и коммерческие. В этой локации ГК «Пионер» возводит современный бизнес-парк «Останкино», где при проектировании был сделан акцент на создание полноценной качественной среды. В проекте предусмотрено все необходимое и для успешного функционирования офисной составляющей, и для проведения досуга жителями всего района: благоустроенная центральная площадь, кафе и рестораны с летними верандами, предприятия сферы услуг и фитнес-центр», — отмечает Межевикин.
В целом, как говорят опрошенные редакцией участники рынка, тренд на офисную децентрализацию продолжится. Новые перспективные проекты будут появляться в первую очередь на западе, севере и юге столицы, восток пока еще не подтянул свой статус и остается менее престижным округом.
Как отличаются ставки аренды высококлассных офисов в центре и за его пределами
Разница арендных ставок внутри и вне ТТК может достигать от 35% до 85%, говорит Ольга Шарыгина, причем максимально заметной разница будет в самом дорогом сегменте — А и В+. В наиболее востребованных проектах, подчеркивает Карина Анаевская, ставки вполне могут быть куда выше среднерыночного уровня — и это будет соответствовать уровню зданий.
По оценке директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Марии Зиминой, средний уровень вакантных площадей и ставки аренды в Москве сейчас на следующем уровне.
В зданиях класса А: