Рыночные ставки по ипотеке в ближайшее время опустятся до 11–12%. Наибольший эффект от этого ощутит вторичный рынок, где нет льготных программ. Однако восстановление спроса будут сдерживать падение доходов населения и высокие цены на жилье
ЦБ на внеплановом заседании в четверг, 26 мая, снизил ставку сразу на 3 п.п., до 11% годовых
Банк России на внеплановом заседании в четверг, 26 мая, снизил ставку сразу на 3 п.п. — с 14% до 11% годовых. Таким образом, за три месяца ключевая ставка опустилась уже на 9 п.п. после резкого повышения до 20% в конце февраля.
Поможет ли решение регулятора реанимировать спрос на ипотеку и жилье и какие ставки по ипотеке мы увидим в ближайшее время — узнали у экспертов.
Ипотека продолжить дешеветь
Решение ЦБ снизить ставку на 3 п.п. приведет к зеркальному снижению ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «После снижения ключевой ставки с 14% до 11% стоит в ближайшее время ожидать и понижения ипотечных ставок на 2–3 п.п.», — сказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «Ставки по нельготным ипотечным программам снизятся примерно на те же 3 п.п., то есть до уровня 11,5–12,5% в среднем по рынку», — подтвердила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Хотя и такой уровень все еще недостаточно комфортен для обслуживания ипотеки», — считает она.
Пороговые ставки по ипотеке, после достижения которых рынок реально начнет активно восстанавливаться, это 10–11% годовых, добавил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Если банки смогут снизить ставки до этих уровней, то рынок восстановится в самые короткие сроки», — отметил он.
После снижения ключевой ставки до 11% годовых может подешеветь не только рыночная ипотека, но и льготная ипотека на новостройки, не исключают эксперты. Когда ключевая ставка была 20%, ставка по льготной ипотеке находилась на уровне 12%. Затем ключевая ставка была снижена до 14%, а ставки по льготным жилищным кредитам — до 9%, напомнил руководитель аппарата НОЗА, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
«Сейчас мы вправе ожидать возврата льготной ставки к 7%, что должно оживить рынок новостроек. Само решение ЦБ правильное и своевременное. По прогнозам ЕРЗ.РФ, снижение ключевой ставки продолжится», — добавил Кирилл Холопик.
Что случилось с ипотекой за последние три месяца
Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась и рынок ипотеки оказался парализован.
Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. В предыдущий раз ЦБ снижал ее 29 апреля, тогда ставка опустилась на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. Вслед за этим банки снизили ставки по ипотеке. Например, на вторичке, где нет льготных программ, ставки начинаются от 12,5% годовых.
Вторичка ощутит больший эффект
Снижение ключевой и ипотечных ставок будет способствовать восстановлению рынка после апрельского падения и достаточно вялого мая, говорит Ирина Носова из АКРА. По данным ЦБ, в апреле выдачи сократились более чем в три раза — до 162 млрд руб. с 521 млрд руб. в марте, при этом произошло сжатие как рыночной (оценочно более чем в семь раз), так и льготной ипотеки (примерно в два раза).
«Низкие ставки будут стимулировать часть покупателей возвращаться на рынок недвижимости, но нет оснований думать, что это будет массовым явлением», — полагает Наталия Пырьева из ФГ «Финам». По ее мнению, наибольший эффект от снижения ключевой ставки ощутит на себе вторичный рынок жилья, где начнется оживление спроса. «Если на первичном существуют льготные программы, по которым сейчас и оформляется большая часть сделок, то ко вторичке в условиях рекордного повышения ставок потерян интерес со стороны покупателей», — пояснила аналитик. Это в свою очередь окажет положительное влияние на рынок новостроек, поскольку сделки по продаже старой квартиры и покупки жилья в новостройке остаются в России базовым сценарием по улучшению жилищных условий. Поэтому в итоге положительный эффект будет заметен для всех сегментов, добавила она.
По словам Ильдара Хусаинова, снижение ключевой ставки на прошлом заседании (29 апреля. — Ред.) уже имело положительный эффект для вторичного жилья, где спрос стал постепенно восстанавливаться. «Текущее снижение ключевой ставки позволит повысить спрос на рынке жилья (включая новостройки) еще на 20–25% и привести к постепенной стабилизации рынка недвижимости. Фактически по спросу мы вернемся к уровню 2020 года», — сказал глава «Этажей». «Сейчас среднесрочный прогноз для рынка недвижимости благоприятный, он уже не выглядит катастрофическим, как в апреле. Решение регулятора дало четко понять, что катастрофы на рынке не будет», — добавил он.
Кроме того, положительное влияние на ипотечный рынок будет оказывать комбинированная льготная программа, которая при снижении ставки по рыночной части кредита становится более привлекательной, добавила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Тем не менее часть заемщиков, у которых нет спешки в приобретении недвижимости, вероятно, сохранит выжидательную позицию, предполагая возможное дальнейшее снижение ставок», — считает она.
Спрос упал
Из-за роста ставок по ипотеке спрос на жилье упал. Последствия февральского повышения ключевой ставки рынок жилья ощутил в апреле. Так, во второй месяц весны Росреестр зафиксировал в Москве существенное снижение по всем типам сделок — с новостройками, вторичным жильем и с привлечением ипотечного кредита. Число сделок на вторичном рынке сократилось на 37,5%, на рынке новостроек — на 35,1%. Сделок с ипотекой на все типы жилья, включая вторичку, в апреле стало меньше на 35,2%.
Доходы и цены на жилье будут сдерживать спрос
Для полного восстановления спроса на ипотеку и жилье только снижения ключевой ставки ЦБ и ставок по кредитам недостаточно, считают эксперты. Сдерживающим фактором покупки недвижимости для россиян остаются низкие доходы населения и высокие цены на жилье. «На данный момент основным сдерживающим спрос фактором являются высокие цены на новостройки, инфляция и сокращение доходов населения. Маловероятно, что даже снижение ипотечных ставок позволит в значительной мере реанимировать угасающий спрос в условиях экономической нестабильности», — отметила аналитик ФГ «Финам».
Согласна с коллегой и директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. По ее словам, вопрос доступности жилья является не менее существенным фактором при принятии решения гражданами о целесообразности взять ипотеку именно сейчас. Пока существенного снижения цен на жилье не происходит: продавцы не хотят снижать цену, а покупатели заняли выжидательную позицию. «Однако на фоне снижения реальных располагаемых доходов населения и, как следствие, ухудшения спроса ожидается, что продавцы будут вынуждены корректировать цену, после чего рынок выровняется», — допустила Ирина Носова.
В апреле в Москве впервые за пять лет цены на вторичном рынке жилья снизились. По оценкам риелторов, во второй месяц весны снижение цен на квартиры от собственников в столице составило от 1% до 7%. Причина снижения — падение спроса на фоне дорогой ипотеки.
Эффект снижения ключевой ставки для строителей
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
— Очередное снижение ключевой ставки для девелопмента и строительной отрасли — жизненно важное решение, поскольку позволяет выстраивать стратегию на среднесрочную перспективу. В целом строительному комплексу — как заказчикам, так и подрядчикам — приходится решать ряд сложных задач. Во-первых, изыскать возможность финансирования по приемлемой стоимости. Во-вторых, решать проблемы с импортозамещением и изменением логистики, что также отражается на конечной стоимости возводимой недвижимости. И наконец, серьезным фактором является снижение покупательной способности населения, что приводит к сокращению спроса на такие дорогостоящие приобретения, как жилье.
Внеочередное снижение ключевой ставки позволяет как минимум достроить объекты, находящиеся на завершающем этапе. С учетом того, что спрос на приобретение жилья на стадии котлована сократился на 70%, нельзя исключить, что ряд девелоперских проектов будет свернут.
Читайте также